Prospek hartanah: Naik, turun atau tidak berubah?

PETANDA tekanan kewangan di negara ini semakin jelas kelihatan ketika impak daripada COVID-19 makin mencengkam ekonomi Malaysia yang membawa kepada peningkatan kadar pengangguran serta penyusutan pendapatan.

Data Jabatan Perangkaan Malaysia pada Mei menunjukkan kadar pengangguran berada pada 4.5 peratus, melibatkan lebih 728,000 pekerja, walaupun ia turun sedikit daripada 4.6 peratus pada April 2021.

Impak ekonomi makin menular ke banyak sektor, termasuk hartanah meskipun pelbagai langkah-langkah bantuan yang diberikan serta moratorium pinjaman.

Laporan Anggaran Pendapatan Isi Rumah dan Insiden Kemiskinan Malaysia 2020 mendedahkan bahawa 20 peratus daripada golongan kumpulan berpendapatan Pertengahan 40 (M40) dengan pendapatan antara RM4,850 hingga RM10,959, telah beralih ke kumpulan B40 disebabkan oleh pandemik, manakala mereka yang berada dalam kategori golongan Teratas 20 (T20), 12.8 peratus telah beralih kepada kumpulan M40.

Ini bermakna beberapa pemilik hartanah mungkin terpaksa menjual hartanah mereka untuk meneruskan kelangsungan hidup.

Meskipun kadar vaksinasi yang berada di landasan untuk mencapai imuniti kelompok menjelang Oktober 2021 memberikan sedikit sinar harapan, namun masih tidak jelas sepantas mana ekonomi boleh pulih daripada impak pandemik ini.

Setakat 8 Ogos, 2021, lebih 24 juta dos vaksin COVID-19 telah diberikan di bawah Program Imunisasi COVID-19 Kebangsaan (PICK). Dari segi peratusan, ini bermakna 48.3 peratus daripada penduduk negara telah menerima dos pertama vaksin manakala 26.9 peratus telah selesai mendapatkan dua kedua.

Bertahan Daripada Impak Pandemik

Christopher Tan, 47, merupakan salah seorang daripada ramai pemilik hartanah yang terpaksa menjual hartanah mereka semasa pandemik ini.

Susulan pelaksanaan sekatan perjalanan udara di peringkat global, Tan yang menetap di Singapura, kehilangan pekerjaan sebagai juruterbang pada Jun tahun lalu.

Bagi menampung kehidupan bersama isteri dan dua anak, beliau tiada pilihan kecuali menjual pangsapurinya di Cyberjaya pada Ogos lepas.

“Itulah keputusan sukar tetapi saya terpaksa lakukannya demi mendapatkan wang tunai walaupun tindakan menjual pangsapuri itu merugikan. Saya membelinya pada harga RM826,000 tetapi terpaksa dijual pada harga RM450,000,” katanya.

Dalam pada itu, pada akhir 2020, kadar pinjaman/pembiayaan rumah yang ditolak di Malaysia mencecah 28 peratus, demikian menurut data Bank Negara Malaysia.

Antara alasannya adalah kedudukan atau status pemohon yang sudah dibebani hutang yang banyak, rekod atau sejarah kredit yang buruk dengan lebihan atau baki pendapatan yang terhad selepas mengambil kira perbelanjaan sara hidup bulanan dan tanggung jawab kewangan semasa.

Mengikut Pusat Maklumat Hartanah Negara (NAPIC), keseluruhan sektor hartanah pada 2020 mencatatkan sejumlah 295,968 transaksi bernilai RM119.08 bilion iaitu susut 9.9 peratus tahun ke tahun dari segi jumlah serta penurunan nilai sebanyak 15.8 peratus berbanding 2019.

Sementara itu, pengeluaran Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) dijangka mencecah RM117 bilion tahun ini, kebanyakannya membabitkan program i-Sinar dan i-Citra.

Jumlah besar tersebut menunjukkan bahawa ramai yang mengalami tekanan kewangan dan tiada pilihan kecuali membuat pengeluaran masing-masing walaupun ini boleh menjejaskan simpanan mereka bagi tempoh jangka panjang.

Lambakan Rumah, Tidak Terjual serta Harga Tinggi

Realitinya, sebelum pandemik COVID-19, sektor hartanah telah pun berdepan isu lambakan rumah atau yang tidak terjual.

Malah, sudah diketahui bahawa harga rumah di Malaysia adalah mahal atau sukar untuk dimiliki dengan paras purata pendapatan — gabungan faktor yang menjadikan harga tersebut tidak menarik.

Namun, apa yang pasti, harga rumah kekal sebagai tidak mampu untuk dimiliki.

PropertyGuru Malaysia berkata pada suku pertama 2021, harga hartanah secara menyeluruh turun sebanyak 0.84 peratus dari suku ke suku dan 1.79 peratus dari tahun ke tahun kepada 87.86 mata indeks disebabkan kebimbangan pembeli.

NAPIC turut mendedahkan bahawa jumlah unit kediaman yang baharu dilancarkan susut dengan ketara kepada 5,919 unit pada suku pertama berbanding 14,865 unit yang direkodkan semasa suku keempat 2020.

Laporan Indeks Pasaran Hartanah Malaysia (MPMI) PropertyGuru yang terkini mendedahkan keseluruhan penawaran hartanah di pasaran meningkat 34.53 peratus dari tahun ke tahun serta 11.94 peratus dari suku ke suku pada suku kedua tahun ini.

Lonjakan bekalan hartanah di negara ini pada suku kedua dipacu oleh peningkatan rumah yang dijual di pasaran sekunder dalam keadaan ekonomi semasa, kata syarikat teknologi hartanah itu.

Trend peningkatan penawaran hartanah dicatatkan di empat negeri ekonomi utama yang diliputi MPMI seperti Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor, yang menyaksikan penambahan dari tahun ke tahun, masing-masing berjumlah 16.91 peratus, 48.95 peratus, 40.32 peratus dan 17.47 peratus.

Pendirian Berhati-Hati

AmInvestment Bank Bhd dalam nota penyelidikannya baru-baru ini telah mengekalkan saranan “neutral” terhadap sektor hartanah tempatan bagi separuh kedua 2021 dengan prospek berhati-hati.

Bank pelaburan itu memberitahu pelbagai sekatan pergerakan dan ekonomi boleh menyebabkan pemulihan lebih perlahan daripada yang dijangkakan dalam sektor tersebut.

Sektor hartanah tempatan mengalami kemerosotan sejak lima hingga enam tahun lepas selepas mencatatkan kenaikan pada pertengahan 2013 ketika Indeks Hartanah menyaksikan pertumbuhan dua digit.

Bank pelaburan itu tidak begitu optimis dari segi jualan pada separuh kedua tahun ini kerana momentum mungkin akan menjadi perlahan mulai pertengahan Mei susulan daripada pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) 3.0.

“Tahun lalu, apabila PKP pertama dilaksanakan dari 18 Mac hingga 3 Mei, 2020, jualan rumah turun 11 peratus suku ke suku pada suku kedua bagi tahun kewangan 2020 dan seterusnya naik semula sebanyak 121 peratus pada suku ketiga 2020.

“Bagaimanapun, kami tidak menjangkakan kadar pemulihan itu akan berlaku pada separuh kedua 2021 kerana kegiatan ekonomi hanya dibenarkan pada fasa ketiga yang dijadualkan pada Septemberi di bawah Pelan Pemulihan Negara (PPN).

“Oleh itu, kami tidak menjangkakan sebarang pendapatan positif dalam tempoh enam hingga 12 bulan akan datang,” katanya.

Melangkaui Pandemik

Syarikat jualan hartanah dan media, Juwai IQI berpendapat bahawa ia bukannya waktu suram untuk sektor hartanah terutama apabila pemulihan dijangka dapat merangsang permintaan tinggi di Malaysia dan di tempat lain.

Pengasas bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Juwai IQI, Kashif Ansari berkata pendirian Bank Negara Malaysia (BNM) dalam memastikan kestabilan struktur ringgit dan inflasi harga akan mengekalkan momentum ekonomi di tengah-tengah impak daripada COVID-19.

“Kami percaya sektor harta tanah kekal berdaya tahan dan mengunjurkan harga hartanah melonjak antara tiga hingga lima peratus tahun depan berikutan permintaan yang kukuh, pembukaan semula ekonomi dan dasar monetari yang akomodatif,” katanya.

Beliau berkata hartanah kekal sebagai aset selamat bagi pelabur yang bijak.

Langgani saluran Telegram kami untuk dapatkan berita-berita yang terkini.